Normativa sobre sustitución de ventanas en los edificios de viviendas españoles: navegar entre la ley y los vecinos

¿Quiere ventanas blancas, pero todo el mundo las tiene marrones? ¿Se queja su vecino de abajo de que sus nuevas persianas deslumbran en su piso? ¿El presidente de la comunidad le exige que retire las persianas enrollables que instaló por 3.000 euros? Veamos las reglas del juego en los edificios de viviendas: qué decide la comunidad, qué decide el propietario, cómo negociar con los vecinos y cuándo puedes ignorarlos.

Lo que regula la ley y lo que regula la comunidad

El régimen de propiedad español en los bloques de pisos divide los elementos en privativos (privativos) y comunes (comunes). Las ventanas están en una zona gris: el marco y el cristal son tuyos, pero la apariencia concierne a todos.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las normas básicas:

• La fachada del edificio es un elemento común
• El aspecto debe ser uniforme
• Los cambios en la fachada requieren el consentimiento de 3/5 de los propietarios
• Pero las mejoras de eficiencia energética son una excepción desde 2013

Estatutos de la Comunidad - ordenanzas de edificación específicas, pueden imponer restricciones adicionales:

• Color específico de las ventanas (por ejemplo, RAL 8017)
• Prohibición de determinados materiales
• Tipo obligatorio de persianas o persianas enrollables
• Prohibición de aire acondicionado en la fachada

Normas de Régimen Interior - normas internas, más detalladas:

• Horas de trabajo
• Uso del ascensor para elevar materiales
• Requisitos para los contratistas
• Sanciones por infracciones

Jerarquía de importancia: Ley > Estatutos > Normas > Decisiones de la Junta. Si el estatuto contradice la ley, se aplica la ley. Si una decisión de la Junta contradice el estatuto, no es válida.

Lo que se puede hacer sin permiso de la comunidad

Cambiar las ventanas por otras idénticas es un derecho absoluto del propietario. Si las cambias por exactamente iguales (material, color, tamaño, configuración), no hace falta aprobación. Pero conviene avisar al administrador para evitar conflictos.

Reparaciones y mantenimiento - sustitución de cristales rotos, fijación de mecanismos, sustitución de juntas. Es responsabilidad del propietario mantener la vivienda en buen estado.

Elementos interiores - alféizares, plafones, mosquiteras en el interior. Todo lo que no sea visible desde la calle es decisión suya.

Las mejoras de eficiencia energética desde 2013 no requieren unanimidad. Basta con una mayoría simple en la junta. Pero las ventanas deben ajustarse a la estética del edificio “dentro de unos límites razonables”.

Medidas de seguridad: instalar cristales de seguridad, cerraduras de seguridad, limitadores de apertura. La seguridad tiene prioridad sobre la estética.

Lo que hay que aprobar

Cambiar el color o el material es un escollo clásico. Aunque el nuevo color sea más bonito, no puedes hacerlo sin aprobación. La excepción es volver al color original del edificio.

Instalación de elementos exteriores:

• Persianas enrollables (persianas)
• Persianas (venecianas exteriores)
• Toldos (toldos)
• Aire acondicionado en fachada
• Rejas de seguridad

Cambio de configuración:

• Combinación de dos ventanas
• Cambio del tamaño de las aberturas
• Sustitución de una ventana por una puerta balconera
• Añadir/eliminar tabiques en una ventana

Elementos que modifican la fachada:

• Cristales de colores o espejados
• Elementos decorativos
• Iluminación de ventanas
• Adhesivos publicitarios (incluso en el interior, si son visibles)

Procedimiento de homologación - instrucciones paso a paso

Paso 1: Revisión de documentos (1 día) Solicitud del administrador:

• Estatutos (statutes)
• Normas (reglas)
• Actas de reuniones recientes (puede haber precedentes)
• Libro de acuerdos (sentencias sobre cuestiones similares)

Paso 2: Preparación de la propuesta (1 semana) Preparar un documento con:

• Descripción de las obras previstas
• Fotos/bocetos del antes y el después
• Especificaciones técnicas
• Justificación (eficiencia energética, seguridad)
• Voluntad de compromiso

Paso 3: Discusión informal (2-3 semanas) Hablar con los vecinos clave:

• Presidente de la comunidad
• Vecinos inmediatos (arriba, abajo, al lado)
• Líderes de opinión informales
• Los que ya han hecho cambios similares

Paso 4: Presentar una solicitud al administrador (un mes antes de la junta) Una carta formal solicitando que el asunto se incluya en el orden del día. Por ley, el administrador está obligado a incluir cualquier asunto presentado 7 días antes de la junta, pero es mejor presentarlo con antelación.

Paso 5: Presentación en la junta (Día X)

• Sea breve (5-7 minutos)
• Destacar los beneficios para todos
• Mostrar ejemplos de otras casas
• Estar dispuesto a ceder
• Ofrecer un periodo de prueba

**Paso 6: Votación La mayoría necesaria depende del tipo de cambio:

• Cambios estéticos: 3/5 de los votos.
• Eficiencia energética: mayoría simple
• Instalación de elementos en la fachada: 3/5 votos.
• Modificaciones estructurales: unanimidad.

Conflictos típicos y su resolución

**Conflicto 1: “Todos son marrones, yo quiero blancos”.

Argumentos a favor:

• Las ventanas blancas reflejan el calor (ahorro en aire acondicionado).
• Aumento del valor del piso
• Disposición a pagar la pintura de todas las ventanas de la casa

Compromiso: Acepta cambiar gradualmente toda la casa a ventanas blancas, empezando por las tuyas y corriendo con los gastos.

**Conflicto 2: “Las persianas estropean la fachada”.

Argumentos a favor:

• Seguridad (especialmente en la planta baja)
• Eficiencia energética (hasta un 30% de ahorro)
• Protección contra el ruido

Compromiso: Persianas enrollables integradas (cajón integrado) o persianas enrollables del color de la fachada.

**Conflicto 3: “Sus ventanas espejadas son cegadoras”.

Es un problema real. Solución:

• Sustituirlas por otras selectivas (sin espejos).
• Instalar persianas exteriores
• Compensar a los vecinos por instalar persianas

Conflicto 4: “El aire acondicionado gotea en el balcón inferior ”

Obligado a resolver:

• Instalar un tubo de desagüe
• Reubicar el aire acondicionado
• Como último recurso, retirar

Aspectos legales - derechos y obligaciones

**Sus derechos como propietario

• Mantener las ventanas en buen estado
• Mejorar la eficiencia energética
• Mantener la seguridad de su vivienda
• Exigir que las normas se apliquen a todos por igual

Sus responsabilidades:

• Mantener la unidad estética de la fachada
• No causar molestias a los vecinos
• Coordinar las reformas exteriores
• Asumir el coste de las reformas

**Derechos de la comunidad

• Exigir el cumplimiento de los estatutos
• Establecer normas estéticas
• Exigir que se corrijan las infracciones
• Imponer multas por infracciones

**Restricciones a los derechos de la comunidad

• No pueden prohibir las reparaciones necesarias
• No pueden discriminar a los propietarios
• No pueden exigir soluciones económicamente irrazonables
• No pueden contravenir la ley de eficiencia energética

Aspectos financieros: quién paga qué

El propietario paga:

• 100% del coste de sus ventanas
• Diseño, si es necesario
• Permisos y licencias
• Daños causados por la obra

**La comunidad paga

• Reparación de ventanas dañadas por la comunidad
• Sustitución de ventanas durante la revisión de la fachada (si se decide)
• Eliminación de defectos de construcción

Situaciones discutibles:

• Sustitución de ventanas durante la rehabilitación de la fachada: si la comunidad pinta la fachada y requiere la sustitución de ventanas para uniformizarla, debe participar en el coste.
• Goteras en ventanas: si la causa está en la fachada, paga la comunidad, si en la ventana, paga el propietario.

Uso del fondo comunitario: Para ventanas energéticamente eficientes se puede ofrecer:

• Préstamo sin intereses de la comunidad
• Financiación parcial (si sube el valor del edificio)
• Compra en grupo con descuento

Compra en grupo - ahorro para todos

Organizar una sustitución colectiva de ventanas puede suponer un descuento del 20-30% y simplificar las aprobaciones.

Cómo organizarse:

1. encuesta a los interesados (al menos 5-10 pisos)
2. 2. Selección de un coordinador
3. Preparación de una única tarea técnica
4. Recepción de propuestas de entre 3 y 5 empresas
5. Presentación en la junta
6. Firma de contratos individuales

Beneficios:

• Descuento por volumen
• Un estilo de ventanilla
• Un proceso de aprobación
• Control de calidad total
• Fuerte posición negociadora

**Obstáculos

• Diferentes capacidades financieras
• Diferentes prioridades (unos necesitan tranquilidad, otros calor)
• Riesgo de retraso debido a un participante
• Dificultades con la garantía

Características de los distintos tipos de viviendas

Construcción nueva (menos de 10 años):

• Suele aplicarse la garantía del constructor
• Normas estrictas del promotor
• Sustituir las ventanas puede anular la garantía
• Normalmente ya son ventanas eficientes energéticamente

Viviendas de los años 60 a 80:

• Viviendas colectivas, ventanas estándar
• A menudo aluminio sin rotura de puente térmico
• Las comunidades están abiertas a mejoras
• Subvenciones a la renovación

Viviendas de protección oficial (VPO)

• Restricciones adicionales de la administración
• Las reformas pueden requerir autorización del departamento de vivienda
• Las subvenciones suelen ser más elevadas
• Se fomentan los proyectos en grupo

**Complejos de élite

• Control estricto de la estética
• A menudo cuenta con un departamento técnico
• Requisitos para los contratistas (seguro, experiencia)
• Sólo son posibles determinadas marcas

Trabajar con el administrador y el presidente

**El administrador es su guía:##

• Puede sentar precedentes
• Conoce el estado de ánimo de los propietarios
• Puede ayudarte a hacer bien tu solicitud
• Puede presionar a favor de tu asunto

Cómo posicionar al administrador:

• Prepare toda la documentación
• No cree trabajo extra
• Ofrezca una solución, no un problema
• Respete su tiempo

El presidente es una figura clave:

• Su opinión suele ser decisiva
• Puede incluir un tema en el orden del día
• Influye en el debate

Cómo conseguir el apoyo del presidente

• Discutir el asunto ante la junta
• Mostrar los beneficios para la comunidad
• Ofrecer ayuda para organizar
• No crear conflictos

Voto electrónico y cambios en el COVID

La pandemia ha cambiado los procedimientos de toma de decisiones.

Las reuniones en línea son ahora legales:

• Requiere acuerdo mayoritario sobre el formato
• La plataforma técnica debe proporcionar identificación
• La votación debe ser transparente
• La grabación de la reunión es obligatoria

Votación por correo sobre el tema de las ventanas:

• El administrador envía una propuesta
• El plazo de respuesta es de al menos 10 días
• El silencio no significa consentimiento
• Los resultados se publican para todos

Procedimientos simplificados para la eficiencia energética:

• No se requiere reunión física
• Basta con una encuesta escrita
• Plazos de notificación reducidos

Casos prácticos y soluciones

Caso 1: Comunidad en Madrid, 40 pisos Situación: 5 propietarios quieren persianas enrollables, la comunidad se opone. Solución: Instalar persianas enrollables empotradas con cajón en el interior, en el exterior sólo guías en color fachada. Resultado: El compromiso fue favorable para todos, 10 pisos más siguieron el ejemplo.

Caso 2: Barcelona, un barrio modernista Situación: No estaba permitido cambiar las ventanas de madera, pero se habían podrido. Solución: Proyecto colectivo de restauración con una subvención del 40%. Resultado: Todas las ventanas restauradas, el coste de cada una se redujo en un 60%.

Caso 3: Valencia, una casa junto al mar Situación: El aire salado había destruido los marcos de aluminio. Solución: Sustitución en grupo por PVC con certificación marina. Resultado: 25% de descuento, contratista único, 15 años de garantía.

Sanciones y consecuencias de las infracciones

Sanciones de la Comunidad:

• Apercibimiento
• Multa pecuniaria (hasta 3 veces la cuota mensual)
• Obligación de subsanar la infracción
• Acciones legales en caso de incumplimiento

Procedimiento para la imposición de una multa:

1. Fijación de la infracción (acta, foto).
2. Notificación al infractor
3. Plazo para dar explicaciones (15 días)
4. Decisión de la junta sobre la multa
5. Posibilidad de recurrir ante los tribunales

Práctica judicial: Los tribunales suelen apoyar a las comunidades en materia de:

• Uniformidad de fachadas
• Eliminación de elementos ilegales
• Cumplimiento de la carta

Pero protegen a los propietarios en:

• Discriminación
• Prohibiciones irrazonables
• Obstrucción de reparaciones necesarias

Lista de comprobación para el propietario

Antes de iniciar un proyecto: ☐ Estudiar los estatutos y normas de la comunidad ☐ Comprobar los precedentes en la vivienda ☐ Haz fotos de soluciones similares en la vivienda ☐ Consigue de 2 a 3 ofertas de contratistas ☐ Preparar un estudio de viabilidad técnica ☐ Hablar de manera informal con los vecinos

En preparación para la junta: ☐ Presenta una oferta al administrador con un mes de antelación ☐ Prepara una presentación (de 5 a 7 diapositivas) ☐ Consigue el apoyo de 2 ó 3 vecinos ☐ Preparar las respuestas a las objeciones ☐ Proponer alternativas

Después de la aprobación: ☐ Obtener un extracto del acta de la reunión ☐ Notificar al administrador el inicio de los trabajos ☐ Acordar un calendario con los vecinos ☐ Contratar un seguro para el periodo de obras ☐ Documentar el proceso de trabajo

Futuro de la normativa

Tendencias 2024-2025:

• Simplificar los procedimientos en materia de eficiencia energética
• Priorizar la sostenibilidad sobre la estética
• Más derechos para que los propietarios realicen mejoras
• Certificación energética obligatoria de los edificios

Cambios previstos en la ley:

• Mejoras energéticas eficientes por decisión de 1/3 de los propietarios
• Auditorías energéticas obligatorias para edificios de más de 30 años
• Subvenciones para las comunidades, no para los propietarios individuales
• Prohibición de obstaculizar las mejoras energéticas

Vivir en un edificio de apartamentos es siempre un equilibrio entre las necesidades personales y los intereses de la comunidad. A la hora de cambiar las ventanas, es importante recordar: una decisión formalmente correcta puede destruir las buenas relaciones entre vecinos, y el diálogo constructivo suele resolver más que los párrafos del estatuto. Invierta tiempo en comunicarse con sus vecinos: le reportará tranquilidad durante años.